После неудачной работы с брокером и управляющей компанией следующим открытием для меня стало, что более 60% мировых капиталов находятся в недвижимости. Семьи, которые сохранили свой капитал на много поколений вперед, добились этого благодаря тому, что большую часть денег держали в недвижимости. Объяснение этого факта достаточно простое — наследникам тяжело вести бизнес, это требует сочетания огромного количества навыков, которыми те часто не обладают. А вот бизнес в сфере недвижимости проще. Сдал и получаешь аренду.

На бизнесе состояния в основном создаются, на недвижимости сохраняются.

В России самым популярным видом инвестиций являются вложения в жилую недвижимость. Люди или держат деньги на банковских депозитах, или, когда накапливается несколько больше, рассматривают покупку еще одной квартиры для сдачи в аренду. Если оценить стоимость жилья, время и деньги, потраченные на ремонт и решение вопросов с арендаторами, а также вспомнить, что в долларах квартиры дешевеют, то получится, что это вовсе не пассивный доход. Если квартир несколько, то надо делегировать все вопросы управляющей компании, которая также срежет рентабельность. В итоге прибыль от всего этого процесса окажется даже ниже доходности депозита. Капитализация квартиры в долларах вообще отрицательная.

В сфере коммерческой недвижимости доходность гораздо больше. В целях диверсификации я начал вкладывать средства именно в это направление. Но поскольку чек входа высокий (20–30 миллионов рублей минимум), я решил, что буду осуществлять сделки коллективными инвестициями, когда несколько человек скидываются и покупают объект. Кто-то один или управляющая компания занимается решением всех вопросов и берет за это процент с арендного потока.

Самым выгодным направлением оказался стрит-ритейл — объекты в местах высокого трафика. За отличное расположение всегда шла война среди арендаторов и поэтому помещение никогда не пустовало. Возникал аукцион по ставкам, которые индексировались каждый год. Если на квартирах при правильном подсчете доходность на вложенный капитал составляла 5–7 %, то в стрит-ритейле — 10–15 % годовых, а то и больше.

У меня начала формироваться отдельная команда по этому направлению. Мы сфокусировались на поиске недооцененных активов из-за непрофильного использования. Был такой пример, когда собственник еще со времен СССР держал в помещении умирающее производство штор и не мог попрощаться с делом своей жизни. Оценили траффик, раскидали предложения по потенциальным федеральным арендаторам и поняли, что здесь прекрасно впишется продуктовый магазин. Мы заранее знали диапазон арендных ставок, а значит, могли определить интересную нам цену покупки. Средняя цена коммерческой недвижимости в Москве с федеральным арендатором составляет 100 месячных арендных плат. Предложили собственнику цену в 40–50 арендных плат и начали торговаться. Подобные объекты продают потому, что накопились долги или пожилой владелец давно перебрался в Европу и распродает активы. Появилась уникальная возможность купить что-то довольно дешево и заработать от 30 % до 100 % за год. В Москве подобных ситуаций немного, но они встречаются. В 2018 году мы купили как раз такую недвижимость, посадили правильного федерального арендатора, перепродали и хорошо заработали.

Было решено масштабировать успех, но последовала масса негативных моментов, которые открыли мне глаза на рынок недвижимости. В нескольких объектах мы серьезно встряли из-за огромного количества нерыночных рисков. Например, с нас начали требовать взятку, чтобы согласовать некие моменты по перепланировке помещения, и грозились, что в противном случаем мы не откроемся и не найдем арендаторов. В таких ситуациях приходится или сажать коррупционера на процент, или скидывать объект с дисконтом. Законы написаны так, что ты не можешь выполнить все точь-в-точь согласно требованиям.

В другом объекте, купленном в 2018 году, мы вложились в ремонт, начали искать арендаторов, и все шло более-менее хорошо. Но потом выяснилось, что в этом месте планируется расширение железной дороги, наше здание пойдет под снос, а нам заплатят минимальную компенсацию. Рядом началась стройка, резко упал трафик, съехали арендаторы и объект превратился в проблемный. Получился не пассивный доход, а активный геморрой. Я или сам должен был всем заниматься, и тогда я не инвестор, а предприниматель в сфере недвижимости, или нужна была сильная управляющая компания.

Я думал, что нашел такую команду и партнера. Пятьдесят процентов этого объекта принадлежало миллиардеру из 90-х. Работа с ним была для меня интересным уроком, поскольку это был человек совершенно другого мышления и подхода к делам. Он мог долго выяснять отношения из-за 20 000 рублей на ремонт и как их правильно учесть, но при этом не сильно напрягался, что у нас простаивает актив, который по-хорошему должен был генерить 1,5 миллиона рублей в месяц. Он не подвергал сомнению эффективность своих брокеров. На момент издания этой книги мы находимся в процессе продажи этого проблемного актива, я не стал переносить его на баланс созданной позднее инвестиционной компании.

Тогда у меня не было хорошей управляющей команды по недвижимости, какая есть сейчас. Тех, кто тогда работал, я ловил на воровстве. Своровать в этом бизнесе можно очень легко разными способами: на ремонте, на решении каких-то вопросов, на ставках (арендатору сдавали помещение по одной цене, а мне показывали другую), на аренде (когда говорили, что помещение пустует, а по факту его сдали за наличку в карман управляющему). Не будучи сильно вовлеченным в процессы управления объектами, можно быть уверенным, что зарабатывает на вашем капитале кто-то другой.

Не менее интересен набор качеств людей в этой сфере. Уж не знаю, мне ли одному встречались подобные партнеры и сотрудники, или в целом этот рынок такой. Мне попадались люди из 90-х, коррупционеры или просто те, кто отмывал незаконно заработанные деньги. Типичные владельцы объектов были обязательно в перстнях, крестах и говорили на определенном сленге. Интеллигентностью там и не пахло. Это люди определенного бизнес-мышления. Какие там IT, какие акции и инновации? Вот она — недвижка, твердая! Купил, сдал и деньги капают, все нормально.

Отдельная каста в этом бизнесе — решалы. Например, нам нужно было судиться с городом, чтобы снизить кадастровую стоимость. Тут же появился человек и сказал:

— Я готов решить ваш вопрос за один миллион рублей. Деньги вперед. Если нет, вы проиграете суд.

Непонятно, действительно ли он мог помочь, или это был просто левый человек, прознавший о нашей ситуации. Возможно, уже было положительное решение в суде, о котором я еще не знал, но мне сказали, что если не заплачу — проиграю дело. От этого мерзко и противно! Нас постоянно доили все, кому не лень, от пожарных до вот таких личностей. Без взятки в этой сфере нельзя было решить большинство вопросов.

Расскажу еще одну показательную историю про бывшего партнера. Назовем его условно Васей, с ним я вел дела полтора года. Вначале все было неплохо, но потом стали появляться тревожные звоночки. Я заметил, что партнер не пользовался личными картами и ничего не оформлял на себя. До меня дошли слухи, что он кинул бывших коллег и покупателя своего бизнеса. Не знал, как на это реагировать, ведь у нас до поры до времени все складывалось хорошо. Решил наблюдать.

Вторым сомнительным моментом было его желание постоянно отжимать в разных спорных ситуациях и не идти на компромиссы. Третьим, собственно, была сама схема заработка — он не стеснялся закладывать свой интерес в решение любого вопроса — суд по кадастровой стоимости помещения, мелкий ремонт, лишняя ставка от арендатора. Если я старался заработать в открытую, говоря что услуга стоит Х, мое время стоит Y или комиссия такая-то, то Вася закладывал 5Х, если этот вопрос не контролировался, Y конечно же тоже не забывал взять. Это вскрылось позже, хотя уже не имело значения.

У нас намечалась большая сделка. Сумма инвестиций — почти 150 миллионов рублей. Так случилось, что Вася втерся в доверие к пожилому азербайджанцу, собственнику одного помещения. Юрист Васи вел дело против банка, и отсюда пришел инсайт. Василий наобещал деду, что его проблему решит и тот не потеряет здание целиком. Мы были готовы заключить с ним договор аренды на один из этажей с правом обратного выкупа. Мог ли я кинуть Васю и выйти на деда напрямую? Мог, и юриста его подкупить мог, но такое поведение не вписывается в мою картину мира. Вместо этого я нашел классных молодых акционеров, и мы вступили в переговоры. Те привлекли дорогого и очень грамотного юриста, который фиксировал все обещания Васи. Его это злило, и он начал поливать дерьмом моих инвесторов:

— Это евреи. Они нас кинут. С ними лучше не работать!

— Я ничего плохого не вижу в том, что они хотят закрепить письменно твои обещания, — ответил я.

— Если есть возможность не брать на себя риски и ответственность, лучше этого не делать! — возражал он.

— Слушай, они рискуют крупной суммой и имеют право на эти гарантии.

Мы не нашли общего языка с Васей, я был скорее на стороне инвесторов. Переговоры и согласование бумаг длились вечно. Третья встреча, пятая. Мы договорились, что в объекте возьмем 30 %, а инвесторы 70 %. Вроде уже надо было ударить по рукам и подписывать документы. Но в последний момент Вася сказал:

— По доходам 30/70 я согласен. Но расходы хочу, чтобы делились из расчета 20/80. И новый раунд переговоров до ночи!

Мы были не одни на рынке, я пытался вразумить Васю быть уступчивее. Объект забирал банк за долги и без торгов от него избавлялся. Проблемные активы многие мелкие банки стараются держать за балансом, вешая их на «мурзилок» (номиналов, доверенных физических лиц). Мы по цессии перекупали право требования и затем решали вопрос с собственником объекта, получая актив с потенциальным денежным потоком 4–5 миллионов рублей в месяц при рыночной стоимости минимум 350 миллионов рублей. Очень сладкий вариант, о нем легко могли узнать другие. Каждый день имел колоссальное значение.

Короче, с горем пополам все было согласовано, назначили день, место и время сделки у нотариуса. Мы создавали новое ООО «Грин Стрит», где Вася значился гендиром и операционным управляющим. Инвесторы решили оформить свои доли на родителей, для чего те приехали в Москву из другого города.

Я поехал на сделку, как вдруг раздался звонок от Васи:

— Ты знаешь, я подумал и решил, что хочу забрать свою комис-

сию наличными до сделки. Привези, пожалуйста, шесть миллионов рублей кешем.

— Ты издеваешься, что ли? Я еду к нотариусу уже! Мы так не договаривались.

— У меня появился свой инвестор, более комфортный, чем твои кретины! — раздражался он. — И вообще, твои инвесторы на каком основании удобное только им время и место назначают? Мне вот неудобно, например! То, что я иду на эту сделку, — подарок тебе как партнеру! Иди мне не уступку, или сделки не будет.

В общем, меня поставили раком в последний момент. Я развернулся и поехал в банк, забрал деньги так быстро, как мог. Пробрался по пробкам и опоздал на 20 минут на сделку. Сидели инвесторы, их родители и юрист, всего семь человек. Давно я не испытывал такого стыда. Я начал звонить Васе, он не брал трубку. Напряжение нарастало. Нотариус, имея все основания, возмущался:

— Это неуважение к взрослым состоятельным людям, я первый раз такое вижу.

— Все понимаю, но я не могу отвечать за поведение партнера. Я не знаю, почему он так поступает, может, что-то случилось. — Я пытался хоть как-то смягчить ситуацию.

Инвесторы встали и просто сказали: — Сделка отменяется.

Я понял, что только что потерял примерно 350х15%, то есть 52,5 миллиона рублей. А главное — доверие и уважение людей, с которыми мы могли долгосрочно и эффективно сотрудничать. Родители и юрист уехали. Мы с инвесторами пошли в кафе рядом на разбор полетов. Спустя полчаса приехал Вася.

— Всем привет! Нехорошо, конечно, получилось, но Валера вам, надеюсь, объяснил, что я из-за него опоздал? Нам нужно было решить внутренний вопрос.

У меня округлились глаза. Начались взаимные обвинения между Васей и инвесторами. Я наблюдал за происходящим и молчал, пребывая в шоке. Мы сидели потом в моей машине с Васей, на улице уже стемнело.

— Вася, что это вообще было?

— Да пошли они к черту! Нас только что Бог отвел от геморроя работы с ними.

— Мы потеряли два месяца работы! Зачем?

— Валера, ты еще молодой, все допускают ошибки! Поверь мне, с такими людьми лучше не работать. Слушай, раз уж ты привез шесть миллионов, давай они у меня в ячейке полежат? Занавес. Это был последний совместный «проект» с Васей.

Объект, конечно, купил кто-то другой. Были ли это обиженные инвесторы, или Вася решил убрать меня из проекта, или дедавладельца выручила азербайджанская диаспора — мне не известно. Сейчас там сидит федеральный арендатор KFC.

Мораль здесь была очевидна.

Нужно тщательно выбирать партнеров не только по профессионализму, но и по ценностям, не работать с хапугами и обязательно закреплять все договоренности письменно.

Я четко увидел, что вести бизнес подобным образом — значит всегда иметь нерыночные риски, подставы или вообще можно оказаться за решеткой. То есть не просто деньги потерять. Нет. Сесть в тюрьму! Такой бизнес никак не коррелирует с моей философией. Могу им заниматься, потому что понимаю правила, но не хочу.

Конечно, и в сфере инвестиций есть масса историй о грязных манипуляциях на Уолл-Стрит. Маленькие инвесторы часто пешки в чьей-то большой игре на бирже. Но лично для меня инвестиции в бизнес привлекательнее вложений в недвижимость. Покупая ценные бумаги какой-то выдающейся компании, ты становишься со- причастным чему-то великому. Люди меняют мир, создают рабочие места, двигают прогресс, делают потрясающие продукты, классный маркетинг. Ты общаешься с приятными людьми, а не занимаешься вот этим «вась-вась», «ты мне — я тебе», «тендер мне, я тебе 10–20 % откачу». И главное, на инвестициях в акции твой заработок на капитализации не ограничен.